Coto a los contratos de usura para evitar desahucios

Sentencia del Tribunal Supremo que pone coto a los contratos de usura para evitar desahucios.

La desesperación ante la posibilidad de perder la vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario puede llevar a la firma de contratos plagados de cláusulas abusivas o negocios simulados para evitar la consecuencia del desahucio. El Supremo ha acotado una de estas prácticas a través de una reciente sentencia, anulando una dación en pago que encubría un negocio jurídico muy distinto.

Se trata de un fallo dictado el pasado uno de marzo, del que es ponente el magistrado O’Callaghan Muñoz, en el que se analiza un caso en que una persona, con el fin de evitar la subasta de la finca de su propiedad y suspender su embargo, llevó a cabo un negocio jurídico con una inmobiliaria que actuó como prestataria y que le hizo entrega del dinero suficiente para evitar que la vivienda acabara en manos de la entidad bancaria, pero a un interés muy elevado.

En concreto, el contrato consistió en el llamado ‘pacto comisorio’, que se basa en prestar una cantidad de forma que, si no se devuelve, el contratante (prestamista) hace suya la propiedad del bien, en este caso la vivienda.

Este pacto se llevó a cabo, según el Supremo, mediante una simulación contractual. Así, la inmobiliaria consignó más de 280.000 euros en concepto de “pago por tercero” en el Juzgado en el que se tramitaba la ejecución hipotecaria para evitar la subasta, a cambio de lo que formalmente se hizo llamar una dación en pago de la deuda de la finca a favor de la inmobiliaria. El contrato incluía un pacto de retro por el que el tercero podía recuperar la casa si, en el plazo de tres meses, se le devolvía la cantidad consignada más otros 14.000 euros. De lo contrario, la finca pasaría a ser propiedad de la sociedad.

Un caso de usura

Debido a la imposibilidad de que la prestataria devolviera toda la cantidad prestada, la inmobiliaria interpuso una demanda en la que pidió la entrega de la posesión inmediata de la finca y el otorgamiento de la escritura de dación en pago o elevación a público del contrato privado entre las partes. Como alternativa, la empresa volvía a ofrecer la posibilidad de que el interesado devolviera toda la suma prestada más los 14.000 euros.

A ello se opuso la demandada, que pidió que se declarara nulo el contrato firmado por simular una dación en pago de deuda con pacto de retro cuando en realidad se trataba de un contrato de préstamo con garantía real.

Dicho negocio no sería apto para transmitir la propiedad del inmueble, a lo que se suma que, según la demanda reconvencional presentada por la prestataria, el contrato de préstamo debía calificarse como usurario por ser leonino y aplicar un interés notablemente superior al normal del dinero en la fecha de la firma. Por ello, se pedía la nulidad del contrato.

Planteado así el debate, la sentencia de la Audiencia Provincial revocó el fallo del Juzgado y dio la razón a la prestamista. Ante ello, la inmobiliaria recurrió ante el Supremo. Ahora, el Alto Tribunal mantiene el criterio de la Audiencia Provincial y considera que “en este caso se advierte que no hablamos de una deuda que se paga con una dación en pago, sino que “el que figura como acreedor es en realidad un prestamista que le levanta un embargo, y el importe es el objeto del préstamo con un interés del 20 por ciento anual y con un plazo verdaderamente exiguo (tres meses), haciendo suya una finca si no le devuelve el dinero prestado”.

La sentencia añade que este préstamo usurario, como negocio simulado, sería válido como tal préstamo si reuniera los elementos para su validez, pero a ello se opone la Ley de Represión de la Usura, por varios motivos: no sólo el interés del 21,5 por ciento -que es remuneratorio y que no se incluye en una cláusula penal ni como interés moratorio-, sino también por las circunstancias en que la prestataria “veía la subasta inmediata de la finca”, así como “la imposibilidad de obtener un préstamo, aceptando el interés consignado porque no podía negarlo y ni siquiera discutirlo”.

La conclusión es que el negocio jurídico es realmente un préstamo usurario y contiene un pacto comisorio que es “radicalmente nulo”. La consecuencia es la devolución por parte de la prestataria de la cantidad consignada, sin intereses.

Fuente: El Economista

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