Edificaciones ilegales prescritas y protección de terceros adquirentes

Uno de los problemas más importantes en la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario en España ha sido el acceso, al Registro de la Propiedad, de declaraciones de obra nueva de edificaciones ilegales prescritas para las que la Administración ya no puede ordenar su demolición por haber transcurrido el plazo legal para ello.

Francisco Bengoetxea, socio de Ramón y Cajal AbogadosFrancisco Bengoetxea, socio de Ramón y Cajal Abogados

En estos casos, no se hacía constar en el Registro que la edificación declarada, en todo o en parte, podía estar en situación de fuera de ordenación, lo que conlleva importantes limitaciones en el régimen de obras y usos y, por tanto, en el ejercicio normal del derecho de propiedad de su titular. Además, el tercer adquirente no podía inferir claramente de los datos del Registro que la edificación se encontraba en esta situación, llevándose la sorpresa cuando, por este motivo, se le denegaba una licencia urbanística para reformar o ampliar su inmueble.

Para evitar esta situación, y como parte de las medidas específicas de fomento de la seguridad jurídica en el sector inmobiliario introducidas por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, se modificó el artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, para exigir que en la inscripción de estas edificaciones se deje constancia de su posible situación de fuera de ordenación, ya sea en todo o en parte, mediante la aportación de una resolución administrativa en la que se delimite su contenido.

Es decir, que el Ayuntamiento debe especificar mediante esta resolución el restrictivo régimen legal de obras y usos derivado de su situación de fuera de ordenación y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. Así, ahora, el adquirente ya puede conocer directamente del Registro cuál es la situación del inmueble que adquiere y las limitaciones legales y urbanísticas que sobre él recaen por constituir una infracción urbanística prescrita.

Se ha discutido por la doctrina si esta resolución administrativa debe aportarse como requisito previo para la inscripción de la edificación ilegal prescrita. La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su reciente Resolución de 17 de enero de 2012, ha establecido que no es requisito previo y que la resolución administrativa por la que, en su caso, se declare que el edificio está en situación de fuera de ordenación y determine su contenido, podrá inscribirse posteriormente en el caso de que el Ayuntamiento llegue a dictarla, ya que no es obligatorio que se produzca.

La Dirección General ha entendido que lo importante es que la edificación se inscriba, que entre en el tráfico jurídico y que su propietario pueda beneficiarse de los efectos de la fe pública registral. Además, el Registrador notificará al Ayuntamiento la inscripción realizada, por lo que podrá iniciar un expediente administrativo en el que el titular sea parte y pueda alegar lo que a su derecho convenga respecto al contenido de la resolución administrativa por la que, en su caso, se declare su inmueble fuera de ordenación. Una vez firme en vía administrativa la resolución que dicte el Ayuntamiento, se podrá expedir la certificación administrativa correspondiente e inscribirse en el Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación del inmueble y sus limitaciones legales, momento en el que cualquier adquirente podrá conocer su exacta situación.

Por tanto, se ha reforzado notablemente la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, sobre todo para un numeroso tipo de inmuebles que en la mayoría de las ocasiones se encuentran ubicados en zonas turísticas y son adquiridos por terceros distintos de los que los inscribieron, evitándose así la negativa repercusión que ello ha supuesto para el mercado inmobiliario nacional e internacional. Ahora sólo falta que los Ayuntamientos apliquen esta normativa diligentemente y dicten las resoluciones oportunas para que en el Registro de la Propiedad se haga constar el régimen legal aplicable a las edificaciones que constituyen infracciones urbanísticas prescritas.

Fuente: Expansión.com

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