Como afecta la jubilación al contrato de arrendamiento de local de negocio

Una de las preocupaciones que surgen cuando el titular de un negocio se jubila, y continúan su cónyuge o sus hijos, es qué sucede con el contrato de arrendamiento, y en relación con este tema, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en su Disposición Transitoria Tercera lo siguiente:
“DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.”
Y la interpretación reciente de dicha norma es significativa:
La sentencia del Tribunal Supremo 13-01-2010 (Rc 2697/2004), de Pleno, contempla la cuestión del ámbito temporal en el que resulta aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Sienta definitivamente doctrina en la materia, en el sentido de que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la citada Disposición, no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.

También en materia de arrendamientos urbanos de locales de negocio, la sentencia del Tribunal Supremo de 13-01-2010 (Rc 2668/2004), de Pleno, interpreta la Disposición Transitoria Tercera 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, concluyendo que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario de local de negocio.

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